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上半年亏近4亿,「青客」要赴美上市,爆雷的长租公寓还好吗?
2019-10-31 09:31:36
[摘要] 此前自如和蛋壳相继传出过赴美上市的消息,但都无疾而终,青客无疑将成为长租公寓第一股。2012年,「青客公寓」成立于上海,主要目标市场也瞄准以上海为中心的长三角的大城市。截止目前,「青客公寓」在包括上海

国庆假期的最后一天,长期租赁公寓品牌“清客公寓”(qk)正式向美国证券交易委员会提交ipo文件,以股票代码“QK”在纳斯达克上市。

青科成立于2012年,目的是在地铁附近找到一套年轻的公寓,可以租得起,并有一个管家。它决心解决一千万年轻人的住房问题。截至2018年底,房屋数量接近10万套,青科的业务范围涵盖上海、苏州、杭州、南京、北京等城市。

长期公寓领域一直不乏玩家。

这也是一个巨大的万亿美元蓝色海洋市场。左晖、王石、雷军都先后成为主要房东,并先后建立了自由、坡宇、你等品牌公寓。

作为该行业的领导者,去年的估值高达200亿元人民币,而第一轮达到了40亿元人民币,打破了该领域的最高纪录。

此前,在美国上市的消息自由地传出,一个接一个地来自蛋壳,但都落空了。青科无疑将成为第一批长期公寓。

一方面,有一个巨大的市场,资本相互追逐。另一方面,长期公寓经常爆炸。自去年以来,由于租赁贷款和甲醛等问题,长期租赁公寓被推到了最前沿,爆破雷和运行道路的平台也相继建立。在这种情况下,长期公寓的未来还稳定吗?

对于青科公寓,这是以前未知的。在这次率先上市后,无论是昙花一现,还是有黑马在转角处超越的实力,市场反馈都是最好的试金石。

“绿色客人”是指“年轻客人”,旨在为年轻人提供住房。

2012年,“青科公寓”在上海成立,其主要目标市场也瞄准以上海为中心的长三角主要城市。迄今为止,“青科公寓”在上海、苏州、杭州、南京、武汉和北京等6个城市提供租赁服务。

“清客公寓”的模式与安逸的模式相同。它还接收房东的房间,装修后租给年轻人。根据ipo文件,青科公寓目前有96854个房间可供出租,上海的住房存量占三分之二,至62719套。

根据今年7月发布的《2019年上半年中国长期公寓排名表》,在分散的长期公寓中,青科在规模上排名第四,与最初的85万套宽松公寓相比,差距超过8倍。

然而,青科在招股说明书中提到了数据的另一个层面。他们与房东的平均租赁期限为63.3个月,是业内最长的。到2018年,青科住户的平均居住时间为8.5个月,这也是中国分散的长期公寓中最长的。

从官方介绍和招股说明书中,我们可以找到青科的经营模式:公司在嘉定、闵行等地区出租闲置房屋,包括“集体租赁”装修后腾出的房屋,然后精心设计装修,采用“五年一租”的方式租给年轻白领。

大多数房间都是按照原来的房间数量出租的。只有一些大客厅被分成房间。一个房间基本上只租给一个年轻白领。每人每月支付800-1200元。

青科公司从学历、工作、收入等方面对租户进行信用评估和数据审核,实现“房与人”信息的动态管理。

每个租户在入住前必须提交个人身份证,并统一录入公司的租赁信息系统,以便公寓信息能够一一对应。如果租户发生变化,信息系统将在24小时内更新数据,以确保公寓信息的准确性。

在整个租赁过程中,青科公司采用门卡和密码双重设置的电子门禁系统,提高了生活安全性。

同时,配备专职物业维护和保洁人员。如果租户遇到物业维修问题,他们只需拨打24小时物业热线,便可得到及时的回应和解决方案,从而为租户提供性价比高、方便舒适的酒店式服务。

依靠这种商业模式,“青科公寓”的入住率一直保持在90%左右,这可能表明其规模虽然有限,但在运营中仍有其优点。

财务数据显示,青科公寓2017年和2018年营业收入分别为5.23亿元和8.9亿元,同比增长70.3%。截至2019年6月30日,青科公寓财务报告季度前9个月的营业收入为8.98亿元,同比增长51.4%。

然而,与其他长期租赁公寓一样,青科仍处于市场换钱阶段,2017年净亏损2.45亿元,2018年净亏损4.99亿元。截至2019年6月30日,净亏损为3.73亿元,高于2018年同期的3.24亿元。

平均而言,2017年每个房间损失了5543元,2018年损失了5180元,2019年损失了3800元。

从招股说明书来看,损失率逐年下降。2019年第二季度,青科一季度的亏损率约为40%,而2018年同期超过51%。

尽管青科的规模仍然远远小于该行业的领军企业,但就入住率和持续时间而言,它仍然是该地区的热门品牌。亏损收窄也表明公司进入了良性发展的新阶段。上市可能成为助推器,并加速成为真正的黑马。

作为一匹黑马,第一个上市的绿色乘客需要面对长期公寓的“雷区”:租赁贷款。

租金贷款通常以每月租金和各种优惠补贴的形式提供给租户。但事实上,这背后的真相是,租户与金融机构签订贷款协议,房屋价格一次性给予“清客”等平台,而租户每月向金融机构偿还贷款。

如果三方都信守承诺,这真的可以解决很多问题。租户不必为一种性别支付很多钱来缓解经济压力,平台也可以有足够的现金流来运营。

但问题在于平台租金的使用。预付租金最初是按月支付给房东的,时差可以用来恢复现金流。然而,大多数平台将资金用作规模扩张的资本,导致资本链的断裂。

去年8月,杭州丁斯公寓的资本链因盲目扩张而断裂,最终直接流失。最终结果是房东收不到租金,房客没有房子住,欠了一年的债。

事实上,租赁贷款相当于用承租人的信用交换资本流动的平台。然而,一旦资本链断裂,它就无法承担后果。结果,所有的锅都归还给了房客。

雷军的长期租赁公寓,由舜投资作为资本,也因租赁贷款问题而暴露出来。

“清客”也采用租赁贷款的形式。ipo文件显示,他们与11家金融机构有合作。平台租金的65.2%在本期支付。

人们批评的是,不管租期有多长,绿客的房客都要申请24个月的租金。许多房客在不知情的情况下被借了钱。

去年5月,有媒体报道称,一些租户显然与青科签订了一年的合同,但该平台隐瞒了两年的租赁贷款。房客收回房租后,他们也被金融机构扣除。

尽管“租赁贷款”是扩张的利器,但它也带来了许多抱怨。黑猫投诉显示,清客公寓有505起投诉,其中大部分是由租赁贷款引起的。

为此,去年9月,包括青科公寓在内的16家上海企业接受了采访,并负责整改。

然而,一些专家认为租赁贷款是一种创新的方式,不能一棍子打死。上海中原房地产市场分析师卢文喜表示,“租赁贷款是一个新事物。用一根棍子杀人可能会抑制这个行业的发展,但不明智的做法是放手。”

青科在招股说明书中表示,他们将为租户向金融机构支付分期付款产生的利息,作为用户的担保人,他们还可能以保证金的形式提供额外的信用增级。

这意味着,如果租户因平台问题无法继续分期付款,平台将承担相应的担保人责任。

这不一定是解决问题的最好方法,但房客们就不那么担心了。如果公司上市,财务透明度可以保证资金的合理使用。

长期公寓租赁是一项糟糕的业务。根据克里的研究数据,长期公寓租赁行业的平均利润水平只有2%-4%,现金流回报周期至少需要6年以上。根据仲量联行的分析,目前的租金回报率不到2%。

然而,青科的招股说明书显示,目前其资产只有20.3亿英镑,但负债高达27亿英镑,其年收入无法弥补亏损。

青科从成立之初就依靠融资进行扩张。2012年,青科获得新西兰风险投资公司的天使投资。2014年和2015年,青科接受了达晨、赛富等机构的注资。2018年4月,摩根士丹利的私募股权基金和辛凯资本共同获得了数千万美元的第三轮融资。到目前为止,该公司已经筹集了1亿多美元。

此次ipo,青科计划筹资1亿美元。其主要用途包括扩大公寓网络,支持销售和营销活动,以及继续投资技术系统和基础设施。

青科在招股说明书中提到,未来的想象在于市场的广阔性和模型的可行性。青科公寓是一种分散模式,对应于自建或购买整栋建筑的集中模式。与集中式公寓相比,分散式长期公寓更加灵活,增长空间更大,预计将以52.7%的复合年增长率继续增长。

在中国,随着城市化进程和国家对租赁市场的支持,预计租金渗透率将从2018年的1.8%上升至2024年的11.2%,市场前景广阔。《租赁崛起》报告显示,未来中国将有3亿租户,租赁市场将达到5万亿元。

目前的情况是,经过2018年的租金和破产,现在是一个巩固时期。一方面,该行业的竞争对手越来越少,另一方面,更大的市场需求仍然存在。

青科此时在美国上市,不仅是为了筹集资金,也是为了为自己创造品牌效应。

金融评论员严跃进在接受《科学板日报》采访时表示,“与a股相比,在美国上市的公寓和其他轻质资产的长期租赁更方便、更便宜。此外,这类企业希望通过在当前混合环境中上市,实现更好的发展,尤其是更好的品牌价值。”

严跃进表示,如果没有上市机制,这样的企业可能会停留在简单的规模叠加上,成本很高。通过列表,从过去的加法模式到乘法模式,增长得以释放。此外,当前行业有日益集中的趋势,上市后会形成并购浪潮。

事实上,在上市后,探索战略联盟和收购机会也已纳入青科的战略规划。未来,青科还计划扩大增值和新的零售产品和服务。服务包括宽带网络、公共事务和类似电子商务的年轻客户偏好。

此前,租赁收入约占青科收入的90%。到2019年,增值服务的比重将继续增加,达到近12%。

除并购和增值服务外,青科还将继续实施轻资产战略,通过技术提高效率,降低扩张成本,继续优化资本结构。

上市后,年轻乘客不一定会在拐角处超车,但也将成为长期租赁公寓的重要力量。

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